Como receber aluguéis sem ter um imóvel?

Essa “mágica” é feita por meio dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII).

Mas o que são esses FIIs e como funciona isso?

Imagine que a empresa InvestFii Ltda tenha a oportunidade de comprar um edifício comercial inteiro na Faria Lima, em São Paulo. A empresa não tem o dinheiro necessário para isso e resolve convidar um grupo de investidores para apresentar um projeto.

“Caros investidores, tenho uma proposta a apresentar para vocês. Estou querendo comprar esse prédio comercial em SP, com ótima localização e facilmente locável. Ele possui 300 salas. Minha proposta é que cada um de vocês compre uma ou mais salas (cotas) e eu cuidarei de toda a burocracia, manutenção, segurança, limpeza e demais custos. Para ser recompensado por isso, cobrarei uma taxa de adm. e o restante do valor dos aluguéis será dividido entre vocês mensalmente. Além disso, creio que teremos uma boa valorização dos imóveis dessa região, o que fará o patrimônio de vocês crescerem também.

De uma maneira bem simplória, é assim que funciona o investimento em Fundos de Investimentos Imobiliários. Quando você compra cotas de um FII você esta comprando “pedaços” de um ou mais imóveis (ou títulos atrelados ao setor imobiliário). O emissor das cotas cuida das partes burocráticas e você recebe mensalmente (em geral) os aluguéis proporcionais ao número de cotas que possui. Pode ser rentabilizado, também, pela valorização da cota no mercado.

Importante frisar que os FIIs são investimentos em renda variável. Assim como as ações, suas cotas podem “subir ou cair” a depender do mercado, podendo ter variação negativa.

Onde são negociados?

Você negocia as cotas dos FIIs diretamente no Home Broker de um corretora (independente ou de banco), do mesmo jeito que você negocia no mercado de ações.

Praticamente todas as corretoras não cobram taxas de corretagem para negociar FII.

Quais os tipos de FIIs?

São três as principais categorias de FII:

  • FIIs que possuem imóveis (FII de “tijolo”);
  • FIIs que investem em títulos atrelados ao setor imobiliário, como CRI e LCI (FII de “papel”);
  • FIIs que investem em outros FIIs (FII de FIIs)

Eles podem ser mistos, ou seja, investir em mais de uma modalidade acima. Por exemplo, o FII XYZW11(fictício) pode ter em seu portfólio imóveis e, também, LCIs (Letra de Crédito Imobiliário).

A grande maioria dos FIIs de “tijolo” tem investimentos em shopping centers, galpões logísticos e prédios e escritórios comerciais. Não me recordo agora de nenhum FII de imóveis residenciais.

Como são tributados?

Os rendimentos (aluguéis) distribuídos pelos fundos são isentos do Imposto de Renda. Será tributado apenas o ganho de capital com alíquota de 20%. Ou seja, se o investidor vender com lucro, deverá recolher um DARF (cod. 6015) até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, com o valor de 20% sobre o lucro.

Não há isenção para vendas abaixo de R$ 20 mil dentro do mês para operações normais, assim como existe no mercado de ações. Mas prejuízos de operações anteriores com FIIs podem ser compensados com lucros futuros.

Vale a pena investir?

Em minha opinião, vale muito a pena.

É mais uma opção para diversificar os seus investimentos e é uma ótima maneira de se investir em imóveis indiretamente. Muito mais simples e menos burocrático do que comprar imóveis e alugar.

Mas, deve-se fazer uma análise criteriosa do fundo antes de comprar. Assim como ninguém compra um imóvel sem saber o que está comprando, não se deve comprar qualquer FII.

Em outros posts irei ensinar como avaliar e descobrir bons FIIs.

Acompanhe o blog e até mais!!


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